オフィスリートが下げ止まりません。

コロナ第1波の2020年3月を下回り、同年11月以来の2年半ぶりの安値水準まで落ち込んでいます。
金利正常化が遠のいている日本の金融環境では、長期的に見れば安値水準と判断、J-REITを代表するオフィスREIT2銘柄をロングします。

長くJ-REIT市場を見てますが、2大リートの分配金利回りが平均利回りをここまで長く上回るのを、初めて見たかも。

下落局面での逆バリとなることから、米国リートETFのショートでヘッジします。

8951 日本ビルファンド(NBF)                                時価総額: 9,202億円,PNAV: 0.91ｘ, 配当利回り: 4.25%
8952 ジャパン・リアル・エステート(JRE) 時価総額: 7,470億円,PNAV: 0.89x, 配当利回り: 4.39%
(係数はJAPAN REIT.COMより)

8968 福岡リートをポートフォリオの中心として、商業施設の比重の高い総合型REITを
ロングします。

2024年1月スタートの新NISAに向けて、J-REIT投資を将来の資産形成に活かしていただけるよう、「ジャーナル」解説を始めました。
高利回りのJ-REIT投資は、非課税での資産運用が可能な新NISA成長投資枠との相性も上々です。

長年の活動を通じて得た知識をまとめましたので、よろしければ、ご一読ください。
「[REIT(リート)投資の教科書　−新NISAに向けた実践編−　第1回 | フィンタクト (fintact.io)](https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_11)」

投稿から19日、営業日ベース10日で目標にたどり着きました。
240万円の投資で75,880円の利益なので、悪くないパフォーマンスでした。

新NISAの投資枠復活が翌年以降だとすると、権利付最終取引日ロング戦略は課税口座でやるしかなくなりそうで、
20%少々の税金が痛い。。

オフィスREITが、苦境をなかなか抜け出せません。
新築オフィスの大量供給に加え、米国商業不動産の先行きも懸念材料。
悪材料はかなり織り込まれたと思うものの、単純に買い向かうのは依然やや不安。

なので割安レベルにあると考えるオフィスREITを使ったロング/ショートを試します。

割安と考える大和証券オフィスリートに、大和証券リビングを合わせ技ロングで複合型ポートフォリオを構築、相対的に価格が高いと考えるオフィスとレジに50%づつ投資する複合型の平和不動産リートをショート。

3つのREITの格付けは同水準(JCR)で、ポートフォリオの規模は、大和証券系2社が上回る。
分配金利回りも大和証券系の2社の平均が40bps程度上回るため、価格水準の調整を予想。

(ロング)
8976 大和証券オフィス   5/11月  PNAV:0.74x, 配当利回り: 4.72%, 資産規模: 2,773億円
8986 大和証券リビング  3/9月   PNAV: 1.03x, 配当利回り: 3.88%, 資産規模: 2,560億円
(ショート)
8966 平和不動産リート  5/11月   PNAV：1.13x, 配当利回り: 3.94%, 資産規模: 2,133億円
(係数はJAPAN REIT.COMから抜粋)

新NISAは「保有株売却で非課税投資枠復活」との説明から、売却の空き枠を即座に使えるものだと解釈したのですが、勘違いな気がしてきました。
金融庁HPで詳細な説明が見つかりませんが、「空き枠は翌年以降使用可能」とする証券会社の解説がちらほら。。




REIT指数が1,850ppt.回復、いい感じに配当落ちの値下がり分を取り返す感じに進んでます。
植田日銀新総裁から、サプライズ発言が飛び出さないことを祈る。

REIT指数がやや回復傾向なので、全体的には悪くない地合いと言えそうです。
先月は営業日ベース、わずか3日で配当落ち分を取り返しましたが、今月はどうだろう？

来年始まる新NISAでは、購入した株式を売却した場合、当該部分の投資枠が復活することから、
銘柄を入れ替えながら、課税されることなく年間240万円の投資を続けることが可能になります。

これを利用して、配当権利付最終日にREITを購入、配当権利獲得後、価格が元に戻ったら売却、
の短期作戦で小遣い稼ぎを練習します。

4月決算のREIT8銘柄の中から、4銘柄をピック。
3309 積水ハウスリート 4/24:77,200円, 予想配当金: 1,714円, 配当利回り:4.6%, PNAV: 0.86x
8972 ケネオフィス       4/24:  303,500円, 予想配当金: 7,250円,配当利回り: 4.8%, PNAV: 0. 76x
8979 スターツプロ       4/24: 227,000円,  予想配当金: 5,580円, 配当利回り: 4.4%, PNAV: 0.99x
3451 トーセイリート  4/24:133,300円, 予想配当金:3,570円, 配当利回り:5.3%, PNAV: 0.9x

積水ハウス、ケネディクスオフィスは時価総額2,500億円超の規模ながら、PNAVが大きく1倍割れ。オフィス特化型のケネオフィスがやや不安なものの、オフィス不況は一定織り込み済と判断。
スターツプロシードはレジ特化型で、アセットタイプに安心感あり。
トーセイリートは小型銘柄ながら、利回りを上げるために組み入れするもの。

想定投資金額は240万円を小幅下回り、4月分予想配当金の合計は57,080円。
配当と合わせて3%(70,000円)稼いだところで自動終了にセットします。

スタートから3営業日で、分配金と値上がりを合わせて30,000円の利益を確保、目標達成したのでクローズします。
5日間の投資だったので、年利で見れば80%超！

NISA枠拡充後の実践に向けて、4月も権利付き最終日に試します。



東証REIT指数が2％を超える大幅反発で、3月中旬以来約2週間ぶりに1,800ppt.台を回復。

米国商業不動産の動向への懸念は依然残るものの、J-REITには割安感を感じます。
ただ、現在の環境ではやはり住宅系リートに安心感がありますね。



3309 積水ハウスリートが物件売却を公表、譲渡益は202億円の見込み!!
譲渡を10回に分けて、今後5年間の分配金に上乗せ。
2024年を例にすれば、配当利回りを1%超引き上げる効果に、投資口価格は本日2%高!!
https://sekisuihouse-reit.co.jp/file/news-0a66d058d851a998693e976be2c30fa651a03d2d.pdf

アクティビア・プロパティーズの自己投資口買いに続くポジティブな材料に、REIT市場の回復を期待できそうな予感。

配当落ち日の本日、2銘柄共に型どおりに配当落ち分の値下がりに見舞われたものの、値を戻して前場の取引を終了。
想定通りの展開で目標30,000円に対して、半分の評価益を達成。意外と数日で目標に到達できるかも。。

3453 ケネディクス商業: 3/29終値: 240,100円→233,700円(△6,400円)→3/30前引け: 237,200円(△2,900円)、 予想配当:6,360円、Net:+ 3,460円/口
8958 グローバル・ワン:  3/29終値: 106,700円→103,700円(△3,000円)→3/30前引け: 105,400円(△1,300円)、予想配当: 2,860円、Net:+1,560円/口




3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人(NAV倍率:0.83x )が、3/28自己投資買いを発表!!
買い入れ規模は20億円で、発行済投資口の0.81%、本日終値は前日終値比+1.48%。

ケネディクス・オフィス、大和証券オフィス共にNAV倍率はさらに低い0.77x 、そろそろ機は熟したか？

やはり韓国から福岡へのインバウンド旅行者が急増しているようです。
報道によれば、2023年1月の九州への入国者数は2020年以来、3年ぶりの20万人台とか。
https://rkb.jp/article/179163/

中心を占めるのは韓国からの旅行者のようで、その数は昨年11月時点でコロナ禍前の1.5倍!!
その後の航空便の増加や両国関係の改善を考えると、足もとはさらにすごい数になっているはず。

福岡市営地下鉄 七隈線の延伸による最寄り駅の開業で、キャナルシティ博多へのアクセスも飛躍的に向上、期待が膨らみます！

JREIT-watcher