大きく売り込まれて来たJ-REITに、ようやく底入れの気配。

先週末公表されたコンフォリア投資法人の決算を見ていると、物件譲渡益を除く純利益は、保有物件の賃料上昇を背景に好調推移。
タイプ別ではファミリー向けの賃料上昇率が依然大きいものの、上昇幅の点ではボリュームゾーンのシングルやコンパクトタイプも大きく上昇しており、
今後に期待が持てる内容でした。一方、投資口価格は、依然P/NAV1倍水準を10％程度下回る割安水準。

マイナス金利の解除は既に十分織り込まれたと見られることから、日銀政策決定会合の結果発表を受けての逆襲に期待！

日経平均史上最高値更新まで秒読み段階と絶好調の株式市場をよそ目に、東証REIT指数は続落、昨日は一時1,700ppt.を下回りました。
東証REIT指数は、既にコロナ初期の2020年央水準まで下げており、さすがに売られすぎでは？との印象を受けます。

結果として、大手レジリートは軒並み予想配当利回り3.8%台、P/NAV倍率1倍割れと、入りやすい水準まで調整が進みました。
「新NISA」初年度に訪れたチャンスとの見立てもできそうですが、果たしてどうなる？

総務省によれば、2023年の「東京圏への転入超過は12万人」で、一極集中傾向が復活したとか。
昨年には東京23区の新築マンションの分譲価格が初めて1億円を超えたとの報道も。

ポストコロナで東京圏のみではなく、地域の中心都市への人口移動が続いているものと思料。
東京圏のマンション家賃相場の上昇継続に期待して、東京物件の保有比率が高いレジリート
2法人をロング。

人口流入がオフィス需要の回復につながるとの期待から、分配金利回りが高く、
レジとオフィスを50%づつ保有する平和不動産リートも併せてロング。

新NISA成長投資枠の半分を使用して、年間5万円程度の分配金を稼ぎたい。

2023年のREIT相場は冴えない展開。
東証REIT指数は、概ね1,800ppt.～1,900ppt.の狭いレンジの中、日銀の金融政策変更懸念から
足もと1,800ppt.を割り込む展開で、J-REITの平均分配金利回りは4.3%超え(出所: JAPAN REIT)。

過去3年の動きを振り返ると、東証REIT指数の下値は、2021年1月と2022年3月のいずれも1,750ppt.。

売却により投資枠が復活する新NISAの性質を考えると、新型NISAの開始に合わせて
投資を始めるいいタイミングが訪れたとも。

新NISA成長投資枠(240万円)をフル活用して、年間10万円の配当収入を目指します。

価格下落リスクを抑えるため、賃貸住宅を投資対象とするREITを中心に、NAV倍率0.9倍程度、
予想分配金利回り4%台後半の銘柄をピックアップしました(予想配当金利回り: 4.65%)。
REIT向け貸出に強い三井住友FGを組み込んで、金利上昇リスクに備えます。

![image](https://grid-images-production.cryptact.com/ef798e5d-e5c0-43fe-8f5b-3bef7db3aba6)

東証リート指数が久々に1,900ppt.を回復、明るい兆しを感じる中、値を下げる大和ハウスリート。
スポンサーの売り出しを嫌気しての動きと見られるが、ポートフォリオの価値に影響を与えるものではないので、物流倉庫、賃貸住宅をメインに投資する大規模リートへの投資で、年利4.2%を得られるなら本望。

売り出しのプライシングを控え、一時的な下押しの可能性はあるものの、中長期的にはいいエントリー
ポイントと判断。

新NISA投資にももってこいですが、2024年に果たして同じチャンスを得られるか？

[オフィス家具のレンタル料金上昇　6月、コロナ5類移行で出社回帰 - 日本経済新聞 (nikkei.com)](https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB21BT40R20C23A7000000/)

ニッセイ基礎研究所の調査によると、6月に週5日以上オフィス出社する人の割合は78.6%とか。
欧米とは大きく異なる行動様式にオフィスREIT復活の気配。

足もとポートフォリオの稼働率が99%で、Maturityの集中する2023年8月期の賃料上昇見込みが+8%、
一方、NAV倍率は0.9x程度と割安水準に見えるのですがどうでしょう？

全体的に下げている物流系の中でも下げ幅は大きく、見直し買いに期待。

GLPリートが下げ止まらず、2020年6月以来となる137,000円台に下落。

ポートフォリオの状況に大きな変化はなく、ビジネス環境は依然好調と見られることから、
4%台の利回りを確保できる局面は買い場と判断。

何が起きているのか見てみましょう。

平和不動産リートがPOを受けて約12%の大幅下落、結果割高感も修正されたのでアイデア終了します。
さらに下げるようなら、むしろロングを考えたいかも。



不動産経済研究所によれば、2023年5月の首都圏マンションの平均販売価格は8,068万円で前年同月比32.5％の上昇、
東京23区では11,475万円で前年同月比47.9%の急上昇！

住宅系REITについても保有物件の値上がりに加え、家賃相場の上昇が期待できる展開か？
こうなると、ファミリー向け貸室の保有割合が高いところが魅力的。
ざっと見たところ、アドバンスレジデンス30.4%、ケネディクスレジデンシャルネクスト23.4%あたりが保有比率が高そうな感じです。

ケネディクス傘下の3リート合併の報道を受けて、ケネディクス・オフィスが上昇！！

合併後の新リートKDX不動産投資法人は、日本ビルファンド、日本都市ファンドに続く資産規模第3位に躍進。
MSCI World Standard Indexに組み入れられれば、アップサイドも大きそう。

KDXに続く再編期待か、大和オフィスもじり高気配。

ケネディクス傘下の3リート合併の報道を受けて、ケネディクス商業(3453)が急上昇！！

合併後の新リートKDX不動産投資法人は、日本ビルファンド、日本都市ファンドに続く資産規模第3位に躍進。
MSCI World Standard Indexに組み入れられれば、アップサイドも大きそう。

ついに32,000円台に到達し、絶好調の日経平均。一方、そんな株式市場の盛り上がりから、すっかり取り残されたJ-REIT。
2023年に入ってからの両者のパフォーマンスの差は鮮明。そろそろJ-REITにもいい風が来そうな気がするのですが、気のせい？

J-REIT投資にお手軽に挑戦するなら、日興AMの「上場Jリート(ミニ) 」という商品があります。
1口単位での売買が可能なため、2,000円程度で東証REIT指数連動型ETFに投資できます。

![image](https://grid-images-production.cryptact.com/f980b12d-0b4e-46a6-9691-8e239e6310b7)
(マネックス証券サイトで作成)

レジ→ホテル→商業と個別REITの投資口価格が回復の気配。次は商業比率の高い総合型REITの出番か？

商業系REITの特徴をジャーナルにまとめてみました。
**[https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_13](https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_13)**

今日は引けにかけて、東証REIT指数が10ppt.あまり急上昇しました。
結果、大幅な高値引けとなったREITが多かったです。月末要因で大口の買いでも入ったんでしょうか？

商業REITについてジャーナル記事で解説を書いてみました。よろしければ、ご一読ください。
**[https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_13](https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_13)**

5/30のテレビ東京「日経モーニングプラスFT」が賃貸マンション家賃の上昇傾向を紹介。
「マンション家賃上昇 脱コロナで都心回帰も【値段の方程式】」

ポストコロナで大学生のキャンパス復帰、事業会社の人事異動復活の動きが見られることから、
若年層を中心に都内への人口流入が加速、マンション賃料が上昇しているとの内容。

番組内では都内のファミリー向けの上昇幅が大きい点が紹介されていたものの、報道の元となった
アットホームラボの4月分募集賃料データで上昇幅が大きいのは、大阪及び東京周辺の首都圏。
[全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2023年4月）(PDF)｜市場動向の調査データ｜アットホーム株式会社 (athome-inc.jp)](https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/chintai-yachin-202304/chintai-yachin-202304.pdf)

賃貸業況DIは、2014年の調査開始以降、最高の水準に上昇。
今後、業者による強気の家賃設定が期待できそうなことから、アットホームのデータに基づき、
首都圏と近畿圏の保有比率の高いレジREIT2社をロングします。

スターツ・プロシード(8979) 首都圏76.5%、シングル比率63.6%, 配当利回り: 3.95%
サムティ・レジデンシャル(3459) 近畿24.5%, 南関東 24.4%、シングル45.9%, コンパクト 41.6%
配当金利回り: 4.58%

レジREITは値動きが比較的穏やかなため、投資初心者でも取り組みやすいアセットクラスです。
特徴と注意点をジャーナルにまとめましたので、ご興味のある方はご覧ください。
(ジャーナルへのリンク：[https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_12](https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_12))

オフィスリートが下げ止まりません。

コロナ第1波の2020年3月を下回り、同年11月以来の2年半ぶりの安値水準まで落ち込んでいます。
金利正常化が遠のいている日本の金融環境では、長期的に見れば安値水準と判断、J-REITを代表するオフィスREIT2銘柄をロングします。

長くJ-REIT市場を見てますが、2大リートの分配金利回りが平均利回りをここまで長く上回るのを、初めて見たかも。

下落局面での逆バリとなることから、米国リートETFのショートでヘッジします。

8951 日本ビルファンド(NBF)                                時価総額: 9,202億円,PNAV: 0.91ｘ, 配当利回り: 4.25%
8952 ジャパン・リアル・エステート(JRE) 時価総額: 7,470億円,PNAV: 0.89x, 配当利回り: 4.39%
(係数はJAPAN REIT.COMより)

8968 福岡リートをポートフォリオの中心として、商業施設の比重の高い総合型REITを
ロングします。

2024年1月スタートの新NISAに向けて、J-REIT投資を将来の資産形成に活かしていただけるよう、「ジャーナル」解説を始めました。
高利回りのJ-REIT投資は、非課税での資産運用が可能な新NISA成長投資枠との相性も上々です。

長年の活動を通じて得た知識をまとめましたので、よろしければ、ご一読ください。
「[REIT(リート)投資の教科書　−新NISAに向けた実践編−　第1回 | フィンタクト (fintact.io)](https://www.fintact.io/journal/reitcolumn_vol_11)」

JREIT-watcher